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이번에는 공사현장 등에서 종종 볼 수 있는 "유치권 행사 중"이란 문구에 나타나는 유치권이란 무엇이고, 어떤 경우에 유치권 주장을 할 수 있는지, 반대로 낙찰받은 건물 등에 유치권을 주장하는 사람(회사)이 있는 경우 이에 대한 대처방법 등에 살펴보도록 하겠습니다.
1. 유치권이란 무엇이고 어떤 효력이 있는지
유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리를 말합니다(민법 제320조 제1항).
일례로 기계수리업자가 수리 후 수리비를 받을 때까지 그 기계 인도요구를 거절할 수 있는 권리나, 시공사가 공사대금을 받을 때까지 시공된 건물인도 요구를 거절할 수 있는 권리가 대표적인 사례인데요.
이는 물건에 관한 권리로 채무자뿐만 아니라 누구한테든 주장할 수 있는 것이 특징입니다.
또한 건물 경매의 경우 낙찰의 경우에도 저당권 등과는 달리 유치권은 소멸하지 않아 사실상 우선적으로 변제를 받을 수 있도록 하는 권리이고, 이는 경매 물건에 대해 유치권신고가 되어 있는 경우 유치권신고 금액이 정리가능할 때까지 계속 유찰이 이뤄지는 이유입니다.
2. 유치권 성립요건
유치권 성립이 인정되기 위해서는 아래 네 가지 요건을 모두 충족해야 하는데요. 하나씩 살펴봅니다.
① 점유가 적법해야 하고, 유치권 행사 대상은 타인 소유의 물건 또는 유가증권이어야 합니다.
유치권 행사 대상 물건 등에 대한 점유는 적법하게 이뤄져야 하고, 점유는 유치권 성립을 위해 그리고 존속을 위해 필요한 요건으로 점유를 상실하게 되면 당연히 유치권행사를 주장할 수 없게 됩니다.
이런 이유로 점유 여부가 다퉈지는 경우가 있는 데, 현수막설치, CCTV나 동영상을 통한 촬영, 관리인 배치 등을 통해 점유 점유사실 입증자료를 준비해 두는 것이 좋겠네요.
또한, 유치권 대상은 물건 또는 유가증권에 국한되고, 물건의 경우 동산이든 부동산이든 불문합니다.
다만, 타인소유여야 하는 만큼 자기 물건에 대한 유치권 주장은 할 수 없습니다. 그 이유로 공사 수급인이 자신의 재료와 노력으로 건물을 건축한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 건물 소유권은 수급인 소유로 보아 그 경우 수급인은 유치권 주장을 할 수 없게 됩니다.
참고로, 상사유치권에서는 물건이 채무자의 소유이어야 하는 제한이 없습니다.
② 채권자의 채권이 변제기가 도래했어야 합니다.
즉, 아직 변제기에 도래하지 않은 채권이거나, 조건부 채권 등으로는 유치권 주장을 할 수 없는 것입니다.
③ 채권이 물건과 관련하여 생긴 경우여야 합니다. 즉 견련성이 있어야 합니다.
가장 문제가 되고 판단이 필요한 부분인데요. 즉 앞서 언급한 대로 등기나 별다른 조치 없이 점유만으로 유치권이 인정되는 만큼 점유하고 있는 물건과 일정한 관련성이 있는 경우로 제한하여 유치권의 효력(=누구에게든 돈을 전부 변제받을 때까지 인도요구를 거절할 수 있는 권능)을 인정하기 위한 요건입니다.
그 인정 여부에 관한 대표적인 사례를 언급하면 그나마 쉽게 이해를 할 수 있겠지요.
[인정례]
* 물건으로 인해 손해배상채권이 발생한 경우(예: 이웃 펫이 와서 집이나 사람에 피해를 입혔을 경우)
* 건물 신축공사를 한 수급인이 신축건물에 대해 공사대금채권을 받지 못하고 있는 경우
[부정례]
* 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우(해당 정착물은 토지의 부합물로 보아 정착물에 대한 유치권 인정 X)
* 시공업자가 아닌 건축자재 판매상의 그 자재가 사용된 건축물에 대한 관계(건물에 대한 채권이 아닌 단순 판매대금 채권으로 보아 유치권 인정 X)
④ 유치권의 성립을 배제하는 특약이 없어야 합니다.
유치권배제특약이 있는 경우에는 다른 요건이 모두 충족돼도 유치권은 발생하지 않습니다.
여기서 중요한 것은 그 유치권배제특약의 효력은 특약의 당사자뿐만 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다는 것입니다(2016다 231043)
따라서, 금융기관에서 기성고 대출을 받아 건물을 짓는 경우 대출은행에서는 통상 시공사로부터 유치권포기각서를 받는 점을 감안하면 아래 대처방법 관련 금융기관 대출을 받아 건물을 짓다 부도로 공사가 멈춘 것인지를 파악하면 일정 부분 도움이 되겠네요.
3. 경매절차에서 허위로 의심되는 유치권신고가 있는 경우 대처방법
경매사건을 검색해 보면 유치권 권리신고서가 제출된 물건들을 흔하게 볼 수 있을 것입니다. 또한 유치권은 배당요구의 종기를 지나서도 신고가 가능해 매각 기일 직전에 갑자기 유치권 권리신고서가 접수되는 경우도 있습니다.
이렇게 유치권권리신고서가 제출되면 낙찰의향자로서는 유치권의 막강한 사실상의 힘으로 인해 유치권신고금액을 고려할 수밖에 없고 이로 인해 수회 유찰이 이뤄지는 것이 통상적입니다.
이 경우 경매신청인 입장에서는 수회 유찰 후 낙찰이 이뤄질 경우 자신의 채권만족을 받지 못할 우려도 있는데, 이때 해당 유치권신고가 허위인지 여부를 따져보는 것이 중요하겠지요.
허위 유치권신고로 의심되는 경우 경매신청인으로서는 경매절차를 중지시키고 허위신고자로 보이는 유치권 주장자를 상대로 유치권부존재확인의 소송을 제기하거나, 경매방해죄로 형사고소를 할 수 있을 것입니다.
이 경우 경매절차에서 허위 유치권신고 만으로는 소송사기는 해당하지 않는다는 것이 대법원의 입장이네요.
유치권부존재확인 소송에서는 유치권 주장자가 자신의 유치권 성립요건을 주장 입증해야 하고, 소송을 제기한 원고로서는 소극적 요건인 유치권배제특약 여부를 파악하여 성립인정을 저지하면 되겠지요.
☞ 이상으로 민사유치권의 성립요건과 특히 문제 되는 경매절차에서의 유치권 주장자에 대한 대처방법 등에 대해 살펴보았는데, 상법(제58조)에서는 민사유치권과는 성립요건 등에서 약간의 차이점이 있는 상사유치권을 규정하고 있으니 어떤 경우에 해당되는지를 살펴 사안을 해결하면 되겠네요.
분쟁 시나 분쟁예방 시 조금이나마 도움이 되시길 바라고 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
이상 인포가든이었습니다^^
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