[슬법생] 임차권등기명령 유용성과 신청절차 및 효과

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[보증금을 돌려받지 못한 상태에서 바로 이사를 해야 하는데 어떡하지?]

 

계약기간 만료 등 임대차계약이 종료되어 집 또는 사무실을 꼭 이사(이전) 해야 하는데, 임대인은 돈이 없어 바로 보증금반환이 어렵다고 하는 경우 별다른 조치 없이 먼저 이사를 하면 어떻게 될까요?  이 경우에 꼭 필요한 임차권등기명령 제도가 무엇이고, 이는 어떻게 신청해야 하는지, 임차권등기가 이뤄진 경우 그 효과 등에 대해 순서대로 살펴보도록 하겠습니다. 

 

1. 임차권등기명령 제도와 그 유용성

 

 「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 먼저 이사를 하게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되고, 이로 인해 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

임차권등기명령제도는 이러한 문제점을 해결하기 위해  주택임대차보법상 인정되는 제도로 즉, 법원의 명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 종전 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

 

 

2. 임차권등기명령의 신청  요건 및 절차  

 

신청요건  

 

임차권등기명령은 아무때나 신청할 수 있는 것은 아니고 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청 가능합니다(주택임대차보호법 제3조의 3 제1항).

 즉, 계약기간의 만료 또는 해지통고에 따른 효력발생, 합의 해지 등 임대차가 종료되어야만 임차권등기명령을 신청할 수 있는 것입니다.

 

 또한, 임차보증금을  못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다

 

신청절차

 

 임차인은 그 신청 취지와 이유, 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 도면 첨부), 임차권등기의 원인이 된 사실(대항력 또는 우선변제권 취득 사실 포함) 등을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후,

 

  관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다(주임법 제3조의 3 제1항, 제2항).

 

 ※ 임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조)

      · 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
      · 임대차계약증서
      · 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
      · 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및            공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서

  

재판 및 효력발생 등 

 

   재판은 가압류, 가처분과 마찬가지로 통상 변론 없이 법원의 결정으로 임차권등기명령이 이뤄지고, 그 결정의 효력은 상당한 방법으로 임대인에게 고지된 때에 그 효력이 발생합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제4조).  

 

   임차권등기명령의 효력이 발생하면 법원사무관등은 지체 없이 촉탁서에 재판서등본을 첨부하여 등기관에게 임차권등기의 기입을 촉탁하고, 이에 따라 등기부상 임차권등기 내용이 기록되게 됩니다(위 규칙 제5조, 제6조). 

 

3. 임차권등기의 효과 

 

대항력 및 우선변제권의 '유지'

 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.

 

   따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있게 됩니다. 

 

대항력 및 우선변제권의 '취득'

임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다

 

다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

 

소액보증금의 최우선변제권 배제

 여기서 주의할 점은, 등기부상 임차권등기가 되어 있는 주택을 그 이후에 새로이 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 된다는 것입니다.

 

   이는 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 마친 임차인이 입을지 모르는 예상치 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.

 

 

 

  ☞  이상, 주택임대차보호법상의 임차권등기명령에 대해 살펴보았고, 상가의 경우에는 상가건물임대차보호법 제6조에서 위와 유사한 내용으로 규정하고 있으니 그 점도 알고 참고하시길 바랍니다.